De voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland wees de vordering van de verhuurder tot betaling van de volledige huur af. De verhuurder is volgens dit voorlopig oordeel dan ook niet gerechtigd om de volledige huurbetaling te verlangen van de huurder, terwijl het gehuurde (een cafébedrijf) door de coronamaatregelen niet kon worden gebruikt.

Wat was het geval?

Inbev huurde van de vastgoedeigenaar een bedrijfsruimte en verhuurt dit door aan een horecaondernemer. Door de coronamaatregelen was de horecaondernemer gedwongen om de exploitatie in het gehuurde te staken.

Inbev heeft bij de verhuurder en eigenaar van het pand verzocht om uitstel van betaling. De verhuurder reageerde daarop met de mededeling dat uitstel van betaling in strijd was met de gemaakte afspraken. Ook was de eigenaar van het pand niet gebleken dat Inbev de huur niet kon betalen en dat hij, als kleine vastgoedbelegger, voor zijn bedrijfsvoering sterk afhankelijk is van de maandelijkse inkomsten uit huurpenningen.

De pandeigenaar sommeerde Inbev tevergeefs om de huur te blijven betalen waarna een procedure in kort geding, een voorlopig oordeel, volgde.

In die procedure, waarbij de verhuurder betaling van de achterstallig geworden huur vorderde, vorderde Inbev als tegeneis huurprijsvermindering tot 1/3^e deel van de huur.

De rechter stelt vast dat het gehuurde uitsluitend bestemd is voor het gebruik als cafébedrijf en dat door de coronamaatregelen dat gebruik niet mogelijk is. Of meer juridisch: het huurgenot wordt gemist.

De rechter in kort geding komt dan ook tot het voorlopig oordeel (overigens zal de bodemrechter daarover definitief moeten oordelen) dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van de coronamaatregelen een gebrek vormt zoals bedoeld in artikel 7: 204 BW.

Vervolgens komt de rechter in kort geding tot het oordeel dat het voldoende aannemelijk is (voor deze rechter) dat de bodemrechter een beroep van Inbev op huurvermindering zal toewijzen. De gevorderde 1/3^e huurverlaging acht deze rechter voorshands niet onredelijk.

Overigens wordt ook nog gesteggeld over de tekst van de algemene voorwaarden en of partijen bedoeld hebben een dergelijke korting uit te sluiten. Deze kort gedingrechter is, de bedoeling van partijen al zelf invullend en uitleggend, van mening dat partijen dat niet zouden hebben afgesproken.

In de zijlijn merkt deze rechter overigens verder nog op dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zou dienen te worden gezien. Dit terwijl de voorzieningenrechter niet toekomt aan de vraag of Inbev ook aanspraak zou hebben kunnen maken op verlaging van de huurprijs wegens die onvoorziene omstandigheden.

Kort en goed: op het eerste gezicht lijkt dit een klinkende overwinning voor de huurder. Toch is het de vraag of het spreekwoord “als een schaap over de dam is, volgen er meer” opgeld doet. Waar de voorzieningenrechter in het oordeel aan voorbij gaat, is het feit dat in het geval als hier aan de orde helemaal geen sprake is geweest van “een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel”.

Met de coronamaatregelen zijn horecapanden immers niet gesloten. Met die maatregelen is bewerkstelligd dat deze panden niet meer bruikbaar waren voor het doel waarvoor Inbev en haar onderhuurder het pand wilden en waartoe zij contractueel verplicht zijn het te gebruiken: een horecaonderneming.

De vraag voor wiens risico dit komt ligt genuanceerder en zal in een bodemprocedure uitgebreider aan de orde (moeten) komen.

Verder laat de voorzieningenrechter zich ook niet uit of de wel geoordeelde onvoorziene omstandigheden ook aanleiding zouden zijn tot het aanpassen van de overeenkomst.

Kort en goed: meer dan een doelpunt in de volledige wedstrijd is dit vonnis niet. Met een 1-0 achterstand kan de wedstrijd voor de verhuurder nog steeds gewonnen worden. Het sentiment van deze rechter bleek uit de uitspraak duidelijk.

Overigens kan contractueel worden uitgesloten dat sluiting van het gehuurde op grond van een overheidsmaatregel een gebrek zou zijn. Dit is in modernere versies van de ROZ-modellen, anders dan het in bovengenoemde zaak beslechte model uit 1980, het geval.